【專題記者洪婉恬、葉冠吟、張寧心、黃昰熏、邱麒瑋、陳思慧綜合報導】根據內政部統計，台灣因居住或就學而有租房需求者，約超過285萬人，相當於全國總人口的八分之一。想要脫離父母自立，找房可說是開啟獨立生活的第一步，無奈雙北房價之高，新鮮人得要不吃不喝十幾年才買得起房，於是只能以租代買。不過，如今租房也大不易，內政部的數據顯示，全台租金指數【註1】已連續上漲超過六年，今年四月更來到104.57%，屢創新高。
除了高昂的租金，上網搜尋、找房仲——經歷一連串努力後預約看房，沒想到不是遇到無理要求，就是實際屋況與照片不符，碰了一鼻子灰後轉而找社會住宅，卻又處處碰壁。「住」對於租屋菜鳥來說為何困難重重？除了一般租屋、社會住宅，是否還有其他路徑可供選擇？
盼阻租屋亂象 新版房契上路
不論剛上大學的學生或初出社會的新鮮人，都想為自己尋覓一個溫暖舒適的家，但首次租屋的菜鳥最怕遇上惡房東。近年租屋亂象層出不窮，例如去年在輔仁大學附近鬧得沸沸揚揚的惡房東張淑晶。為遏止類似事件重演，內政部增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，又稱作「張淑晶條款」，以保障租客權益，於今年元旦正式上路。
新版契約書中，特別針對常見的房屋租賃糾紛，例如提前終止租約、房東要求過高押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕以及房屋歸還違約金額等爭議，都必須明定記載。若房東不遵守，房客能要求房東修改或拒絕簽約。另外，如果經地方政府命令限期改正而未達成的房東，將會依《消費者保護法》裁罰，最高可達30萬元。然而，目前新公告的版本並不能規範所有房屋租賃行為，僅能適用將承租房屋作為住宅使用。也就是說，如果租客將承租房屋作為販賣商品或辦公業務等營業用途，就無法適用於新版規定。另外，新法主要規範以出租為業的職業房東，若是業餘房東，政府僅能宣傳、勸導，盼他們能夠遵守新版標準。
崔媽媽基金會租屋服務秘書張心岱表示，最常見的租屋糾紛往往源於提前解約，而引發違約金爭議。「租客常因為將違約金與押金混為一談，被房東以違約名義多收錢。」她解釋，租客簽約時會繳納押金作為房屋修繕使用，若到期滿屋況仍然良好，就能全額拿回；違約金則是由提前解約方支付，做為違反契約的補償。她指出，押金通常為兩個月的租金，違約金為一個月租金。現行狀況下，當房客提前解約，房東往往以違約為由沒收押金，從中獲利。
張心岱強調，解決上述問題的根本作法，必須從一開始的簽約著手，因為「一旦簽下去，就代表同意契約內容，事後發現不合理想吵，大概也『沒門』。」長期以來，政府對租屋並沒有明確限制，即使《民法》與《土地法》內有些相關規範，但立法至今大都已不合時宜。因此，張心岱對新法抱持樂觀態度。她認為，新版契約載明違約金不得超過兩個月，也不得將稅金轉嫁給租客，就是對房客極大的保障，房東雖然受到更多限制，不過市場的自由競爭原則也會促使他們遵守。
門檻高機率低 社會住宅「眉角」多
近年各縣市力推青年住宅，以新北市青年社會住宅為例，申請抽籤時需先選定房型，分為套房及二或三房，且抽籤結束後不得轉換房型。然而，房型分配比例相當懸殊，總數81戶中，二或三房卻僅佔13戶。今年新北市青年社會住宅中和館二或三房的正取民眾蔡芙芸便表示，由於優先戶能夠先選房，且大部分的優先戶皆挑選二或三房，導致即使已是正取戶，卻選不到房。她認為，現行的制度等於二或三房全數保留給優先戶，對一般戶相當不公平。
可申請社會住宅的身份分為一般戶及優先戶，原意在於能夠將房屋留給真正需要的民眾。今年五月卻有取得入住資格的民眾，將社會住宅轉手至租屋網當二房東。經查證後，更發現該住戶為優先戶，讓大眾對入住者的身分稽查產生疑慮。新北市政府城鄉發展局對此回應，未來將加強身分稽查，若發現租客冒名頂替入住或實際轉租，將依契約規定提前解約，並沒收一個月的押金，且2年內不得再申請；後續也將加強宣導承租戶管理規則。
三月底甫公布抽籤結果的新北市青年社會住宅中和館，候補名單多達上千人，但小坪數的套房卻還有剩，明顯可看出房型熱門度的差異。國立政治大學地政學系教授張金鶚建議，政府應在興建公宅前確實做好需求調查，「政府蓋房子是很花錢的，如果產品定位不清，反而造成資源的浪費，是很不應該的。」另外，他也點出應以了解弱勢族群為優先，才能訂定適當的房型配比，避免有類似爭議發生。
目前《住宅法》規定，社會住宅保留給弱勢者入住的比率至少30%，且對未設籍於當地的青年創業者，提供一定比率入住，例如台北市訂出5%。張金鶚感嘆，30%是最低標準，「但真的有落實嗎？」由於弱勢族群更容易因資訊不對稱而錯失資源，因此如何在供給與需求間找到平衡，以真正落實公平，方為關鍵。如果能從空屋率、住客資格、民眾滿意度等，對比政府投入成本，進而檢視政府績效，社會住宅才有正面意義。
以往曾有社會住宅位於精華地段，又是大坪數、智慧設計，將租金層層推升，讓好不容易抽到籤的民眾望之卻步，只能退租。張金鶚認為，可以視申請者的收入條件彈性調整租金折扣，但前提在於「地點要對、造價要對」。他舉例，新加坡的社會住宅相對樸實，但台灣的配有全套家具，裝潢過度豪華，使得租金居高不下，保障住房弱勢權益的立意良善遭到扭曲，資源因此被壓縮，反而淪為政府宣傳政績的手段，值得檢討。
他認為，官方為配合政策口號或業績而廣設社會住宅，就容易忽略細節的評估，例如地價與租金的連動性，「蓋房子是為了蓋房的人還是住房的人？」尤其近年搭上科技趨勢流行智慧宅，但張金鶚提醒，「入住後的維護成本很高，如果維護不周反而會造成浪費或使用上的不便。」
張金鶚表示，社會住宅是提供給難以進入租屋市場的社經弱勢族群，「起到補充的作用」，例如年長者、身心障礙人士等。但台灣目前社會住宅佔整體住宅比例不到1%，在數量不多的情況下，「就應該給最需要的人」。然而，針對青年推出公共住宅，「某程度上是政治考量，不是解決問題的根本辦法」，再加上「僧多粥少」，青年依然很難抽到一處落腳地。因此，張金鶚認為，應落實租金補貼或包租代管，由政府或租屋服務業者向民眾承租住宅，再轉租給弱勢民眾及代為管理，也就是政府扮演二房東的角色，或許才能解決台灣眼下的租屋困境。
但不論租金補貼抑或是包租代管，成效都還有待觀察，因為房東會避免呈報租賃所得，「大家都在逃漏稅，租房市場是一個嚴重的黑市，政府管不了。」張金鶚表示，相較於提供部分租金這類明顯可見的需求面補貼，政府蓋房屬於供給面補貼，不僅成本高又沒效率。 一般民眾多因為不了解背後的運作機制，才容易認為蓋越多、越智慧、越便宜、住越久越好。
共生租屋新趨勢 立法腳步需跟進
除了一般租屋和青年公宅，租屋菜鳥是否還有其他選擇？事實上，近年來一種被稱為「共生」（Co-Living）的居住型態正在興起。「共生」源自於日本因應高齡化社會推出的「共居」（Co-housing）概念，通常由一個團隊替屋主管理閒置或老舊的住宅，經過重新修繕、裝潢後，為租客媒合室友。
「Zuker租客」創辦人黃聖皓認為，出社會後，幾乎找不到如學校宿舍的共租空間，「好聽一點是有自己的空間，講難聽就像一間間的監獄。」他當初本為解決外籍學生租屋困擾，希望能提供可信任的住宅，後來漸漸發展成共生租屋的模式。他表示，形形色色的人分享同一空間，促成陌生人之間的交流與互動，能讓封閉的交友圈更開放。
房客間的衝突，往往成為管理者最為頭痛的問題，共生空間「角隅」創辦人邱昶學透過篩選房客而找到解方。曾為了在台北就職而找房子的他經歷重重困難，促使他與夥伴合作成立共生租屋「角隅」。邱昶學表示，房客必須填寫申請表，經過兩位創辦人面試，才能入住為「角隅」的一份子。「畢竟住進來後要與來自不同背景的人相處，所以要謹慎審核。」他強調，申請人與未來室友的相處狀況，也可能成為篩選的基準之一。
然而，共生租屋並非適用於所有人。黃聖皓表示，常因住戶間的摩擦而需出面協調，也因此造成許多管理上的麻煩。此外，台灣法律跟不上新形態的租屋模式，稅賦相關規範也不夠完善，「若要合法經營平台，會無法負荷增加的成本。」
打造青年競爭力 學者籲健全租屋市場
內政部於今年二月研擬《租賃住宅市場發展條例》草案，內容新增免費住宅租賃糾紛處理管道，也針對惡房東、惡房客進行規範，強化住宅租賃關係的保障。雖然房東逃漏稅仍未被納入罰則，租屋市場尚無法檯面化，不過張金鶚表示，政府已訂定此專法，看得出有所進展。
張金鶚指出，臺灣人「有土斯有財」的傳統觀念根深蒂固，房子變成投資炒作的工具，再加上房屋相關稅賦不到房價千分之一（美國為百分之一），「寧可空在那裡也不出租。」
「年輕人更不該買房，應該要投資在自己身上。」張金鶚認為，台灣的租市問題之所以特別嚴重，在於房屋已經商品化，居住使用不再是主要目的，持有成本低造成囤房，惡性循環下貧富差距也加大。即使政府有心想改善，但背後盤根錯節的政商關係，牽扯的利益之大，「並不是想像中容易處理。」
「住」，是人類最基本的生理需求之一，更是人人都該擁有的權利。然而，甫出社會或離家的青年，想要擁有屬於自己的一方天地可謂困難重重。傳統租屋狀況多，申請社會住宅卻又處處碰壁，就連最近興起的新型態租屋，也因為現行法律無法跟上而面臨違法的危機。張金鶚語重心長地表示，若政府能從源頭做起，健全租屋市場，「青年根本就不需要去搶社會住宅。」
註1：租金指數，又稱為消費者物價房租類指數，查得之價格資料採用拉氏公式計算，指數計算方式係先將各查價地區價比以地區權數加權得到項目價比，再以項目權數加權即得指數，也就是出租房屋租金價格的變動水準。