【記者孟祥宇、邱柏翔、丘羨陶、黃千艾報導】「我不打算告訴房東自己有在養貓，如果告訴房東可以想像會面臨到什麼問題。」在租屋處偷偷養貓的喬琪（化名）說道。由於房東已長達八年未曾到訪租屋處，連簽約都是線上完成，但在禁寵的規定下，讓他萌生了隱瞞飼養寵物的念頭；為了避免貓叫聲干擾鄰居，在房門外加裝隔音簾，甚至長期在房間播放Podcast試圖蓋過貓叫聲，一切都是為了降低風險，避免被發現。 隨著現代生活型態的轉變，都市中飼養寵物的比例逐漸提高。根據農業部動物保護資訊網資料，114年雙北地區家犬與家貓總數達907,849隻，相較112年的770,431隻，增加約17.8%。 都市中飼養寵物的人數增長，並未同步反映在租屋市場供給上。以591租屋網為例，雙北地區可接受寵物入住的租屋物件僅約6,500間，約占整體房源的25%；即使部分飼主是自有房屋，但整體租屋市場仍難以滿足需求，也讓部分租客（如喬琪）被迫採取「檯面下養寵物」的灰色策略。 許多飼主反映，房東拒絕的核心理由多半是擔心寵物破壞家具、造成髒亂，或留下難以去除的氣味。在陽明山出租可養寵物套房的房東老霖（化名）則表示，身邊不少房東其實也是喜歡動物，「但他們不願意租給養寵物的房客，主要還是擔心租客不夠負責任，導致環境變得髒亂。」 在台北出租一層四間雅房的房東小思（化名）表示，因為自身飼養貓咪，當初就開放租客可養寵物，對他而言，對於環境維護上，關鍵在於租客的生活習慣，而非寵物，「我身邊沒養寵物的朋友，房子也可以住得很髒。」若要出租給飼養寵物的租客，家具選擇上就不會選太精細的款式，讓損害風險盡量降低，配置上則會有所調整，「不會附沙發，但書桌椅、衣櫥等基本家具還是會提供。」 房客石學儒認為，真正影響房屋狀況的關鍵在於飼主的管理方式，「以貓砂來說，如果每天都有清理，其實不太會產生異味。」寵物若影響到鄰居，仍可能引發糾紛。喬琪提到：「隔壁鄰居的貓曾在共用廁所的浴缸裡排便，但飼主沒有即時清理。」引發其他住戶不滿，甚至在群組中表達抗議。 目前已經開放房客寵物入住一年多的老霖，起初並未在租約中允許飼養寵物，卻有房客私下將流浪貓帶回套房，透過其他房客的反應、以及走廊上突然多出的寵物用品，才察覺這件事。老霖坦言，發現此事後一度相當苦惱，「但我想到，不斷去限制某些東西，可能也只是讓人去鑽漏洞。不如就開放，訂出相對的政策去防範，比較能真正規範這些狀況。」 開放至今尚未出現嚴重糾紛，老霖篩選房客的標準一向相同，包括：工作是否穩定、生活習慣是否整潔，以及寵物的習性會不會影響到其他房客；會將房客是否主動提出相關措施，列入他審核的考量之一，「今天如果（租客）他有主動說想要增加這些防護設備，我就覺得他是會去考量這些問題的，可以列入讓他簽約。」 對於其他房東擔心的整潔問題，他強調，生活習慣是看個人，跟有沒有寵物無關，他認為：「沒寵物也可能把環境搞得很髒亂，有寵物只要愛乾淨也不會有什麼問題。」 東森房屋研究中心葉沛堯經理也分享案例：一名租客同時養了三隻貓，因為深知貓會抓東西，在找房時便主動要求仲介「一定要跟房東溝通，能接受（我的寵物）的，再幫我們介紹」。這名租客最終租了三年，不僅把房子維持得跟入住時幾乎一樣，中間還自行幫房東補修了貓抓痕跡，甚至粉刷牆面。「屋況是否整潔如初，其實取決於個人素養。」葉沛堯說道。 一旦發生損壞，只要房客第一時間主動通知，並展現解決的誠意，老霖通常不會堅持要求賠償。「在我看來，這些都是小事。」他說：「我篩選出來能互相理解、互相尊重的房客，出了事情他們自己也願意去處理，有這份誠意，我覺得就夠了。」他強調，真正難以收拾的糾紛，往往源於事前沒有做好篩選，而非寵物本身造成的問題。 市場供需失衡，也讓「可寵」逐漸成為房東的競爭優勢，老霖觀察到，自從591租屋網上標示「可寵」之後，房源的詢問量明顯提升，而且前來詢問的房客往往比一般租客更積極、更快下決定。 老霖表示，有養寵物需求的房客看房的節奏與一般租客不同，「他們都非常積極，可能我後面幾天有安排別人看房，他們都會想要提前來。」最明顯的一個例子是，有一位房客在591租屋網上看到物件後直接致電，第一句話就說「我來就是來簽約的」，讓老霖自己也相當驚訝，堅持要求對方先來實地看過再做決定。 此外，老霖也分析寵物房客與一般房客在租約穩定度上的差異。「確實在這個市場，要找能養寵物的房子，資源非常非常少，那如果今天他們找到一個環境能接受他們，他們一定會繼續續約。」他更指出：「相對於一般學生租客，可能一學期、一年就搬家了，飼養寵物的房客確實相對穩定。」 對此，寵物友善房東newone （化名）指出，少子化浪潮與單身經濟的崛起，正在加速租屋市場的洗牌。在少子化極為嚴重的狀況下，未來租客的選擇只會越來越多，市場也將轉為買方市場，他說明：「理論上來講，沒有用心的房東慢慢都會被淘汰掉。相反地，越貼心、越能提供多元服務的房東，在市場上的存活率才會提高。」他也表示，房東若能敏銳捕捉這一點龐大的帶寵求租需求，主動向毛孩家庭敞開大門，會是較為理想的策略。 台北房仲文姐（化名）亦認為，「可寵」的租房市場目前呈現「需大於供」的現象，他同樣觀察到在同樣的房型與價格條件下，具備「可寵」條件的物件成交速度會明顯提升。 葉沛堯則以趨勢的角度向房東提供建議：「現在養寵物的客群越來越多，你如果排除了，你可能就是篩掉一群完全接觸不到的人。」他透露，東森房屋網站上也有提供「寵物宅」的搜尋選項，一方面方便有需求的租客篩選，另一方面也是對房東的提醒，這個市場正在壯大，而願意開放的房東，將能接觸到其他人觸及不到的客群。 葉沛堯觀察，目前台灣租屋市場上，租金並不會因為可寵而明顯提高，「我之前自己還沒有遇過那種房客非得要加價不可的狀況。」押金部分則較常見以一到兩個月為基準，少數房東會額外多壓一筆作為寵物保證金，「他可能心態上是把這個東西先預防在那裡，萬一真的弄壞了，我拿這筆錢去修。」 老霖解釋，押金的差異化設計，是為了讓有養寵物帶來的額外清潔需求有所對應，而非懲罰飼主，「我不會因為可寵就調整租金，但退租的時候，有養寵物的確實需要做更深度的清潔，包括冷氣裡面的毛髮、空氣、床墊等，所以（合約中押金扣除的）2,000元是針對這個部分。」他也特別強調，不針對有無寵物單獨提高月租，是為了避免房客之間產生不公平的感受，「統一調整，對我來說也是比較好管理的做法。」 台北房仲文姐的做法也類似，他指出，退租點交時，若有貓味或需要特殊清潔，才會另外請清潔公司，費用由房客負擔。小思也選擇事先不收額外清潔費，他表示：「房客退租時再根據現場狀況決定是否需要根據寵物條款賠償。」 小思也遇過最常見的困擾——寵物噪音。他分享，某位租客的貓咪叫聲影響到隔壁鄰居後，他給予對方善意提醒，租客也配合改善，介入調和後，其他房客未再提出相關反應，事件也就此平息。「由於合約中明確載明寵物條款，房客通常在被提醒後會較為自制。」小思說道。 房仲在媒合過程中也扮演關鍵的資訊篩選角色。葉沛堯觀察到，許多房東確實不是絕對禁止寵物，而是希望採取「先看情況」的保守策略。他建議，飼主應化被動為主動，為這類房東做足準備，「主動把自己寵物的資料準備好，不要等房東問了再補，因為你（租客）是提出需求的人。」 台灣尚未有一套「寵物行為標準」客觀的認證，來消除房東疑慮，犬研室寵物訓練師小善（化名）認為，日本推行已久的「優良家庭犬認證」（Good Citizen Test, GCT）為台灣提供了良好的參照，這套包含多行為測試的系統，不僅在日本民間具備公信力，更獲得環境省認可作為專業技術證明。小善期待台灣能由公信單位推動類似認證，為社會提供一個標準化的參考尺度。也能從根本解決房東的疑慮。 此外，對於房東往往擔心寵物會發出噪音與破壞家具，小善指出，常見的犬隻行為問題，例如因分離焦慮吠叫，透過8到16週的正向引導與環境調整，能大幅降低寵物對鄰里的干擾，也能讓房東感受到飼主的解決誠意。 小善分享，自己曾幫助飼主到府寵物訓練，第一堂課飼主安排了里長、管委會主委等在場旁觀，向他們展現飼主在改善寵物吠叫問題的決心，「同時也是在跟他們説行為調整不會是立即見效的，請大家再給我一點時間。」 除了行為認證，個人財務保障更是房東最實質的考量。房客石學儒建議，保險公司可開發專門的「寵物租屋責任險」，讓保險公司承擔部分家具修繕風險，提供房東實質的安心保障。 保險業務員阿瑜（化名）指出，市場現有的寵物保險尚未涵蓋到這方面。阿瑜解釋，現有的寵物侵權責任保險中只包括寵物造成的第三人傷亡與財務損害，而在租賃契約中的租客與房東則不適用此條款。他認為，寵物租屋責任險並非全無發展空間，但在租屋損害責任界定不易的情況下，保險公司對此仍持審慎態度。 從老霖的經驗來看，開放寵物入住帶來的，是詢問量提升、租約穩定等相應的好處，老霖說：「與其把期望放在政府政策，不如自己跟房客制定出一個相對應的制度，建立信任，讓租客有被理解的感覺；相對地，他們也會互相尊重這個環境，這比等政府推政策來得更有效率。」 隨著少子化與毛孩數量的黃金交叉，透過更細緻的租約寵物條款、房產仲介的居中溝通，以及未來可期的專門租屋責任險和「寵物行為標準」的推廣，讓台灣有更多房東能將寵物需求視為經營優勢，而非潛在風險與麻煩時，租屋市場才能真正擺脫檯面下隱匿的灰色循環，走向房東與飼主雙贏的友善新住宅生態。

點此進入專題網站閱讀完整報導　【專題記者洪婉恬、葉冠吟、張寧心、黃昰熏、邱麒瑋、陳思慧綜合報導】根據內政部統計，台灣因居住或就學而有租房需求者，約超過285萬人，相當於全國總人口的八分之一。想要脫離父母自立，找房可說是開啟獨立生活的第一步，無奈雙北房價之高，新鮮人得要不吃不喝十幾年才買得起房，於是只能以租代買。不過，如今租房也大不易，內政部的數據顯示，全台租金指數【註1】已連續上漲超過六年，今年四月更來到104.57%，屢創新高。    除了高昂的租金，上網搜尋、找房仲——經歷一連串努力後預約看房，沒想到不是遇到無理要求，就是實際屋況與照片不符，碰了一鼻子灰後轉而找社會住宅，卻又處處碰壁。「住」對於租屋菜鳥來說為何困難重重？除了一般租屋、社會住宅，是否還有其他路徑可供選擇？&nbsp;<b>盼阻租屋亂象　新版房契上路     不論剛上大學的學生或初出社會的新鮮人，都想為自己尋覓一個溫暖舒適的家，但首次租屋的菜鳥最怕遇上惡房東。近年租屋亂象層出不窮，例如去年在輔仁大學附近鬧得沸沸揚揚的惡房東張淑晶。為遏止類似事件重演，內政部增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，又稱作「張淑晶條款」，以保障租客權益，於今年元旦正式上路。    新版契約書中，特別針對常見的房屋租賃糾紛，例如提前終止租約、房東要求過高押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕以及房屋歸還違約金額等爭議，都必須明定記載。若房東不遵守，房客能要求房東修改或拒絕簽約。另外，如果經地方政府命令限期改正而未達成的房東，將會依《消費者保護法》裁罰，最高可達30萬元。然而，目前新公告的版本並不能規範所有房屋租賃行為，僅能適用將承租房屋作為住宅使用。也就是說，如果租客將承租房屋作為販賣商品或辦公業務等營業用途，就無法適用於新版規定。另外，新法主要規範以出租為業的職業房東，若是業餘房東，政府僅能宣傳、勸導，盼他們能夠遵守新版標準。　崔媽媽基金會租屋服務秘書張心岱表示，最常見的租屋糾紛往往源於提前解約，而引發違約金爭議。「租客常因為將違約金與押金混為一談，被房東以違約名義多收錢。」她解釋，租客簽約時會繳納押金作為房屋修繕使用，若到期滿屋況仍然良好，就能全額拿回；違約金則是由提前解約方支付，做為違反契約的補償。她指出，押金通常為兩個月的租金，違約金為一個月租金。現行狀況下，當房客提前解約，房東往往以違約為由沒收押金，從中獲利。　張心岱強調，解決上述問題的根本作法，必須從一開始的簽約著手，因為「一旦簽下去，就代表同意契約內容，事後發現不合理想吵，大概也『沒門』。」長期以來，政府對租屋並沒有明確限制，即使《民法》與《土地法》內有些相關規範，但立法至今大都已不合時宜。因此，張心岱對新法抱持樂觀態度。她認為，新版契約載明違約金不得超過兩個月，也不得將稅金轉嫁給租客，就是對房客極大的保障，房東雖然受到更多限制，不過市場的自由競爭原則也會促使他們遵守。&nbsp;&nbsp;<b>門檻高機率低　社會住宅「眉角」多&nbsp;    近年各縣市力推青年住宅，以新北市青年社會住宅為例，申請抽籤時需先選定房型，分為套房及二或三房，且抽籤結束後不得轉換房型。然而，房型分配比例相當懸殊，總數81戶中，二或三房卻僅佔13戶。今年新北市青年社會住宅中和館二或三房的正取民眾蔡芙芸便表示，由於優先戶能夠先選房，且大部分的優先戶皆挑選二或三房，導致即使已是正取戶，卻選不到房。她認為，現行的制度等於二或三房全數保留給優先戶，對一般戶相當不公平。    可申請社會住宅的身份分為一般戶及優先戶，原意在於能夠將房屋留給真正需要的民眾。今年五月卻有取得入住資格的民眾，將社會住宅轉手至租屋網當二房東。經查證後，更發現該住戶為優先戶，讓大眾對入住者的身分稽查產生疑慮。新北市政府城鄉發展局對此回應，未來將加強身分稽查，若發現租客冒名頂替入住或實際轉租，將依契約規定提前解約，並沒收一個月的押金，且2年內不得再申請；後續也將加強宣導承租戶管理規則。    三月底甫公布抽籤結果的新北市青年社會住宅中和館，候補名單多達上千人，但小坪數的套房卻還有剩，明顯可看出房型熱門度的差異。國立政治大學地政學系教授張金鶚建議，政府應在興建公宅前確實做好需求調查，「政府蓋房子是很花錢的，如果產品定位不清，反而造成資源的浪費，是很不應該的。」另外，他也點出應以了解弱勢族群為優先，才能訂定適當的房型配比，避免有類似爭議發生。    目前《住宅法》規定，社會住宅保留給弱勢者入住的比率至少30%，且對未設籍於當地的青年創業者，提供一定比率入住，例如台北市訂出5%。張金鶚感嘆，30%是最低標準，「但真的有落實嗎？」由於弱勢族群更容易因資訊不對稱而錯失資源，因此如何在供給與需求間找到平衡，以真正落實公平，方為關鍵。如果能從空屋率、住客資格、民眾滿意度等，對比政府投入成本，進而檢視政府績效，社會住宅才有正面意義。    以往曾有社會住宅位於精華地段，又是大坪數、智慧設計，將租金層層推升，讓好不容易抽到籤的民眾望之卻步，只能退租。張金鶚認為，可以視申請者的收入條件彈性調整租金折扣，但前提在於「地點要對、造價要對」。他舉例，新加坡的社會住宅相對樸實，但台灣的配有全套家具，裝潢過度豪華，使得租金居高不下，保障住房弱勢權益的立意良善遭到扭曲，資源因此被壓縮，反而淪為政府宣傳政績的手段，值得檢討。 圖為新北市中和青年住宅套房樣品屋，屋內配有家電、家具，吸引許多人申請入住資格。圖／青年社會住宅i回家提供    他認為，官方為配合政策口號或業績而廣設社會住宅，就容易忽略細節的評估，例如地價與租金的連動性，「蓋房子是為了蓋房的人還是住房的人？」尤其近年搭上科技趨勢流行智慧宅，但張金鶚提醒，「入住後的維護成本很高，如果維護不周反而會造成浪費或使用上的不便。」    張金鶚表示，社會住宅是提供給難以進入租屋市場的社經弱勢族群，「起到補充的作用」，例如年長者、身心障礙人士等。但台灣目前社會住宅佔整體住宅比例不到1%，在數量不多的情況下，「就應該給最需要的人」。然而，針對青年推出公共住宅，「某程度上是政治考量，不是解決問題的根本辦法」，再加上「僧多粥少」，青年依然很難抽到一處落腳地。因此，張金鶚認為，應落實租金補貼或包租代管，由政府或租屋服務業者向民眾承租住宅，再轉租給弱勢民眾及代為管理，也就是政府扮演二房東的角色，或許才能解決台灣眼下的租屋困境。　但不論租金補貼抑或是包租代管，成效都還有待觀察，因為房東會避免呈報租賃所得，「大家都在逃漏稅，租房市場是一個嚴重的黑市，政府管不了。」張金鶚表示，相較於提供部分租金這類明顯可見的需求面補貼，政府蓋房屬於供給面補貼，不僅成本高又沒效率。 一般民眾多因為不了解背後的運作機制，才容易認為蓋越多、越智慧、越便宜、住越久越好。&nbsp;<b>共生租屋新趨勢　立法腳步需跟進<b>　除了一般租屋和青年公宅，租屋菜鳥是否還有其他選擇？事實上，近年來一種被稱為「共生」（Co-Living）的居住型態正在興起。「共生」源自於日本因應高齡化社會推出的「共居」（Co-housing）概念，通常由一個團隊替屋主管理閒置或老舊的住宅，經過重新修繕、裝潢後，為租客媒合室友。  「Zuker租客」創辦人黃聖皓認為，出社會後，幾乎找不到如學校宿舍的共租空間，「好聽一點是有自己的空間，講難聽就像一間間的監獄。」他當初本為解決外籍學生租屋困擾，希望能提供可信任的住宅，後來漸漸發展成共生租屋的模式。他表示，形形色色的人分享同一空間，促成陌生人之間的交流與互動，能讓封閉的交友圈更開放。 共生空間「角隅」提供極為寬廣的公共空間，租客聯絡感情的同時，也能選擇自己喜愛的角落。圖／邱昶學提供　房客間的衝突，往往成為管理者最為頭痛的問題，共生空間「角隅」創辦人邱昶學透過篩選房客而找到解方。曾為了在台北就職而找房子的他經歷重重困難，促使他與夥伴合作成立共生租屋「角隅」。邱昶學表示，房客必須填寫申請表，經過兩位創辦人面試，才能入住為「角隅」的一份子。「畢竟住進來後要與來自不同背景的人相處，所以要謹慎審核。」他強調，申請人與未來室友的相處狀況，也可能成為篩選的基準之一。 「角隅」的房客們自主舉辦讀書會、火鍋電影欣賞會等共同活動，與來自不同背景的室友們聯絡感情，這也降低了房客間發生衝突的機率。圖／邱昶學提供　然而，共生租屋並非適用於所有人。黃聖皓表示，常因住戶間的摩擦而需出面協調，也因此造成許多管理上的麻煩。此外，台灣法律跟不上新形態的租屋模式，稅賦相關規範也不夠完善，「若要合法經營平台，會無法負荷增加的成本。」&nbsp;<b>打造青年競爭力  學者籲健全租屋市場    內政部於今年二月研擬《租賃住宅市場發展條例》草案，內容新增免費住宅租賃糾紛處理管道，也針對惡房東、惡房客進行規範，強化住宅租賃關係的保障。雖然房東逃漏稅仍未被納入罰則，租屋市場尚無法檯面化，不過張金鶚表示，政府已訂定此專法，看得出有所進展。     張金鶚指出，臺灣人「有土斯有財」的傳統觀念根深蒂固，房子變成投資炒作的工具，再加上房屋相關稅賦不到房價千分之一（美國為百分之一），「寧可空在那裡也不出租。」       「年輕人更不該買房，應該要投資在自己身上。」張金鶚認為，台灣的租市問題之所以特別嚴重，在於房屋已經商品化，居住使用不再是主要目的，持有成本低造成囤房，惡性循環下貧富差距也加大。即使政府有心想改善，但背後盤根錯節的政商關係，牽扯的利益之大，「並不是想像中容易處理。」　「住」，是人類最基本的生理需求之一，更是人人都該擁有的權利。然而，甫出社會或離家的青年，想要擁有屬於自己的一方天地可謂困難重重。傳統租屋狀況多，申請社會住宅卻又處處碰壁，就連最近興起的新型態租屋，也因為現行法律無法跟上而面臨違法的危機。張金鶚語重心長地表示，若政府能從源頭做起，健全租屋市場，「青年根本就不需要去搶社會住宅。」註1：租金指數，又稱為消費者物價房租類指數，查得之價格資料採用拉氏公式計算，指數計算方式係先將各查價地區價比以地區權數加權得到項目價比，再以項目權數加權即得指數，也就是出租房屋租金價格的變動水準。&nbsp;&nbsp;